Flaminia zu Salm-Salm: Netzwerkerin mit Liebe zum Detail

Flaminia zu Salm-Salm leitet das Transaction Management der Noratis AG. Im Porträt erzählt sie vom Noratis-Spirit, dem Mieter als Geschäftspartner und warum sie für jede Immobilie eine eigene Vision entwickelt.

Erfolg braucht Zeit. Erfolg braucht eine klare Vision. Vor allem aber basiert Erfolg auf dem richtigen Team, das die Unternehmensentwicklung aktiv vorantreibt. Zum Beispiel Flaminia zu Salm-Salm: Die 39-jährige leitet mit dem Transaction Management einen der zwei zentralen operativen Geschäftsbereiche und ist seit über acht Jahren Teil der Noratis.

„Damals saßen wir alle noch in einem einzigen Raum“, erinnert sich Salm an ihre Anfangszeiten. Heute arbeiten bei Noratis über 60 Mitarbeiter. Geblieben ist neben dem Kernteam auch der gemeinsame Spirit. „Für mich ist jeder einzelne Mieter ein Kunde und damit ein Geschäftspartner, ebenso wie unsere Käufer und Verkäufer, Mitarbeiter und Investoren, Aktionäre und Dienstleister“, so die Diplom-Kauffrau. „Was uns bei Noratis antreibt ist dabei das Ziel, dass all unsere Partner spürbar von unserer Arbeit profitieren“.

„Unser Erfolg basiert auch auf unserem Netzwerk“

Flaminia zu Salm ist überzeugt, dass ihre Arbeit allem voran ein people-business ist: „Unsere Akquisitionen basieren hauptsächlich auf unserem Netzwerk. Ich muss mich in mein Gegenüber hineinversetzen. Es macht einen Unterschied, ob eine Privatperson sich von einem Objekt trennen möchte, oder ob ein Unternehmen aus strategischen Gründen verkauft. Hier müssen wir individuelle Lösungen anbieten.“

Dass ihr und ihrem Team das regelmäßig gelingt, zeigt die Entwicklung der Noratis. Seit sie die Verantwortung für den Einkauf trägt, hat die Noratis Immobilien im Wert von über 530 Millionen Euro angekauft, wovon viele nach erfolgreichen Entwicklung mittlerweile wieder veräußert wurden. Dennoch wächst das Portfolio immer weiter, wurde etwa im vergangenen Jahr um über 50 Prozent ausgebaut auf derzeit bundesweit rd. 3.600 Einheiten. „Insgesamt haben wir allein im Jahr 2020 über 1.300 Wohnungen an mehr als 15 Standorten gekauft“, so Flaminia Salm nicht ohne eine gewisse Portion Stolz.

„Wir suchen Objekte bei denen wir wirklich etwas bewegen können“

Eine weiterer Grund für den Unternehmenserfolg liegt in der präzisen Ankaufsprüfung. „Wir erhalten täglich Angebote von Maklern, Bestandshaltern und Privatpersonen“, erzählt Flaminia zu Salm. Nicht jedes davon passt in das Suchprofil. „Wir suchen Objekte mit Potenzialen, wie zum Beispiel mit hohem Leerstand, signifikantem Instandhaltungsstau oder anderen Herausforderungen – also Objekte bei denen wir wirklich etwas bewegen können und wovon am Ende die Mieter ebenso profitieren wie wir als Unternehmen.“, beschreibt sie die klassischen Noratis-Immobilien.

Noch wichtiger als die technischen und kaufmännischen Voraussetzungen ist der Leiterin Transaction Management aber die Vision. „Ich brauche ein konkretes Bild von der Immobilie, wie sie nach unserer Entwicklung aussieht. Wie wird sich die Umgebung entwickeln? Wer wird dort leben wollen und was braucht es dafür? Erst dann wird deutlich, ob ein Ankauf Sinn ergibt“.

Dafür braucht es eine gewisse Liebe zum Detail. „Es macht uns als Team unheimlich Spaß, Dinge von allen Seiten zu beleuchten“, so Salm. „Es ist wie bei einem Puzzle, bei dem man das Motiv – also die Vision hinter der Immobilie – selbst entwickelt, indem man die Teile immer wieder dreht und wendet und regelmäßig einen Schritt zurückgeht, um ein sinnvolles Investment daraus zu formen. Oft finden wir auf diese Art Potenziale, die weniger offensichtlich sind oder besonderes Know-how in der Umsetzung erfordern“.

„Wir sind so etwas wie die Klammer unserer Wertschöpfungskette“

Diese Entwicklung soll sich weiter fortsetzen. „Wir wollen und werden auch in diesem Jahr weiter wachsen“, so Salm, die neben der Akquise auch den Verkauf der Noratis-Immobilien betreut und damit sowohl den Beginn, als auch den Abschluss jedes Projekts hautnah miterlebt. „Im Transaction Management sind wir so etwas wie die Klammer unserer Wertschöpfungskette“.

„Wenn unser Asset Management seine Maßnahmen abgeschlossen hat, ist das Objekt in einem guten technischen und kaufmännischen Zustand“. Wichtig ist Salm dabei besonders die Mieterstruktur. „Viele Mieter wohnen seit Jahrzehnten in ihren Wohnungen. Wir beweisen, dass ihr Wohnumfeld – also das Treppenhaus, die Fassade, die Grünflächen – in neuem Glanz erstrahlen kann, ohne dass die Wohnungen plötzlich nicht mehr bezahlbar sind.“

„Diese Entwicklung treibt mich an. Das Wissen, dass wir mit unsere Arbeit Mehrwert schaffen – für uns, für unsere Geschäftspartner und für die Gemeinschaft.“

Flaminia zu Salm-Salm